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誰も教えてくれない住宅ローンの「元金均等返済」なぜ当たり前のように「元利均等返済」なのか

更新日:2022年12月4日

住宅購入を決め、これから住宅ローンをどこで組もうか検討する際、固定金利にしようか変動金利にしようか、団体信用生命保険の保障の範囲はどの程度がいいのか、都市銀行で組もうかネット銀行で組もうか迷われるのではないでしょうか。実際にご相談に来られる方もこのようなご質問が多く私はクライアントのライフプラン状況に応じて住宅ローンを組むお手伝いをしています。数多くのご相談をいただくのですが、「元利均等返済」と「元金均等返済」はどちらがいいかといった質問を受けたことがありません。なぜ返済額に関わるこの返済法についての相談はないのでしょうか。今回は、この「元利均等返済」と「元金均等返済」についてみていきましょう。



元利均等返済と元金均等返済の違い

・元利均等返済


毎回の返済額が同じ額になる返済方法です。

毎回の返済額(元金+利息)が一定で変わらないため、返済計画が立てやすいというメリットがありますが、当初は返済額の大部分が利息の返済に充てられるため、元金均等返済に比べ総支払額が多くなってしまいます。



・元金均等返済


毎回支払う元金部分が均等になる返済方法です。毎回の返済額は元本に対する利息額を上乗せして返済していきますので、当初は返済額が多く支払いが進むにつれ返済額が減っていきます。元利均等返済より支払い総額は少なくなりますが、当初の返済負担率(年収に占める年間返済額)は大きくなってしまうため、借入れできる金額が少なくなってしまう場合があります。



借り入れ金額3,500万円、返済期間35年、固定金利1.50%で比較

上記表の場合、支払い総額は元金均等返済の方が元利均等返済より約80万円少なくなります。


このように、支払い総額は元金均等返済の方が少なくなります。当初の返済額は元金均等返済に比べて高くなりますが、子どもの教育費大きくなる時期に返済額が少なくなっています。ただし、初期の毎月の返済額が大きくなる為、ローン返済負担率が高くなり借り入れられる金額が少なくなる可能性があります。また、変動金利の場合は変動金利の場合、5年ルールと125%ルールがありますが、これは元利均等返済のみの適用です。


なぜ、銀行では元利均等返済を押してくるのか


銀行によっては元金均等返済がない場合もありますが、銀行で住宅ローンを組む際にはあたかも元利均等返済しかないような説明をされることがあります。


①利息収入

上記の表からわかるように同じ金額で貸すなら利息収入が多い方が銀行にとってはプラスです。


②貸出上限

ローン返済負担率が上がってしまい希望の貸出金額で貸せない可能性もでてきます。


ほかにも要因はありますが、銀行としては元利均等返済を押してくる理由はこの2つと考えられます。



現在では、極端な低金利の為、支払い方法での差はあまり大きくありませんが、キャッシュフローに余裕を持って購入ができる方で固定金利を選択される方は、元金均等返済を選択することをおすすめします。

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